自2015年5月份以来房价首次普遍下跌，这一年房价下跌的原因很清晰：一是消费者观望情绪提高，甚至持有看跌态势，导致房地产行业整体投资下滑，在2014年房地产住宅新开工面积就下滑16.4%；二是银行收紧住房贷款规模，部分银行公开控制开发贷款数量，也有部分银行通过提高贷款审核来变相减少贷款业务；三是房地产市场受宏观经济下滑影响较大，全年GDP增长仅为6.9%，25年来低谷期。

　　时隔6年，为何房价会这么快出现“普跌”，又释放出什么信号呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要认识到当前突出的房价矛盾，以及警惕房价从“过热”沦为“过冷”引发的市场风险，无独有偶，中原地产首席分析师张大伟也表示，全国一二线热点城市价格有可能出现价格战，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词，换句话说，若调控持续收紧，房价可能还会下降，主要体现在两大方面：

　　一方面是“三道红线和两道红线”关乎到到楼市的后勤保障，只要银行贷款一直不放松加上房企降负债要求不解除，房企就处于“卡着喉咙过日子”处境，众所周知，房企是资金高周转企业，规模排名前十五的房企无一不负债，负债偏高的企业达到130%，面临资不抵债的风险，这个信号一出，也就意味着房企其实迎来了“筛选淘汰潮”，尤其是那些没有充足自有资金开发楼盘的房企，一旦打响“价格战”，劣势便逐一展现出来。

　　另一方面是“棚改被旧改取代”的调整动作下，购房需求明显降低，加上对投资性住宅的金融政策持续收紧，最终导致商品房销量收缩，物以稀为贵，供需关系的转变，购房者转被动为主动，没有了充足的购房资金，选房将更加冷静，观望情绪也会逐步增加，加上本身经济大环境上行压力大，延迟购房时间的人群不在少数，这一信号的到来，预示着房地产市场预期下滑，不仅对房价上涨不报太多希望，还容易造成房价下跌的担忧心理。

金融、土地、人口对现阶段和未来的直面影响

　　着名经济学家任泽平说过，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，按照这个理论结合当下房地产市场来看，短期影响房价较大的无疑是金融，其次是中长期的土地成本，最后是长达20年周期的人口增量，分别来看：

　　一、金融政策处于收紧时期

　　之所以会出现房企的“三道红线”和银行的“两道红线”政策，还得提要一个关键词：经济货币化，通常情况下，我们把M2/GDP数据作为反映经济的金融深度，从1997年末到2020年末，M2/GSP数字从1.14上涨至2.15，几乎翻了一番，该比值数值越大，说明经济货币化程度越高，从理论上来说，经济货币化的提高，或将面临的结局有：经济领域泡沫资产存在、运营效率低及落后产能过多、贫富差距越来越大、房价与物价调控陷入两难、经济体制结构改革阵痛等。这也解释了为何在近两年我国的楼市调控频繁不断的原因，而最直接的降M2/GDP比值方式就是收紧金融政策，从源头控制泡沫资产滋生，提高运转效率和有效利用过剩产能，最终实现物价稳定和共同富裕。

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　　二、土地供应制度面临“探索改革”的局面

　　在我国实行的是“土地拍卖”模式，既然是拍卖就会有流拍情形发生，一般情况下，房地产市场好的时期很难见到土地流拍情形，往往供不应求，然而到房地产市场出现资金短缺时，开发商资金连无法连接时，就容易发生出现流拍，今年以来，随着房企也开始随大流“集体躺平”后，因为各种原因导致的流拍不在少数，“地主”没余粮，自然就没有拿地动力了。

　　事实上，流拍还有一个主要因素，土地拍卖规则发生“巨变”，最初土地拍卖的规则只是单纯的限溢价率，不额外做过多限制，比如此前深圳的溢价率最高限制不超过45%，随后除了竞溢价外，房企还得进入新一轮竞标，也就是竞自持比例或保障性住房比例，比如阜阳曾发布过土地出让新规：为了让地价和房价降温，在拍卖过程中达到最高限价后，转为竞自持面积，这一规定的出台，直接考验到开发商的“腰包实力”，毕竟自持物业的资金体量不容小觑，即便是恒大、碧桂园这样的巨型房企都在走现金流路线，又有多少开发商真正有实力去持有长达10年—20年呢？羊毛出在羊身上，自持面积的成本最终还是会被想办法转嫁到销售上，可关键房价又进行了限制，想要整体提高房价提高利润变得不切实际，在这种情况下，国企、央企成为拿地主力军，最终就导致，土地成本虽有所下降，但自持成本增加，汤换药不换，对小开发商而言无疑是一大挑战。

　　三、人口增长是房地产发展面临的“长期挑战”

　　根据国家统计局历年公布的人口增长率数据显示，我国的人口同比增长率从1966的2.79％一路下滑至2020年的0.31％，足足下滑9倍，上海社科院副院长朱国宏对土地资源承载的人口承载力研究结果表明，我国最大人口承载力为13．8亿至 16．6亿人，就目前来看我国所拥有的14亿人口恰好在中间值，若能长期保持便是最好的稳定局面，然而从人口增长率不断下滑来看，不排除未来出现人口负增长，伴随着生活压力、购房压力、高教育压力等外部环境影响下，人口老龄化又是我们不得不面对的现实，与此同时，国家在今年出台“三胎”政策，就是在为日益减少的人口增长率和老龄化做应对准备。

　　人口的减少，对房地产市场的冲击无疑是巨大的，若人口增长持续下滑甚至出现负增长，空城、鬼城的出现将成为城市步入衰退的象征，所以在现有的局势下，对人口控制需要作出改变，不仅仅是保住房地产，更是在保住城市繁荣。

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　　今年买房，到底是真“抄底机会”还是“高位接盘”呢？内行3个观点给出答案。

　　首先房地产已经发展到成熟阶段，这一时期稳房地产比刺激房地产更加重要，房地产预期相比过去10年—20年有所减弱是不争的事实，接下来是时候让房地产回归到居住属性了，也就是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，任何城市对楼市调控都将围绕“房住不炒”进行“因城施策”，也就是说，抱着“增值”而买房的老观念在接下来可能行不通了，炒房在各个环节都将受限，比如首付门槛、贷款利率、税费、二手房按揭、二手房价格等方面。

　　其次是国家在控制经济货币化，也就是降M2/GDP指标，防止房产出现资产泡沫，同时又要朝着共同富裕方向前进，要想解决这一点，就需要优先考虑解决“楼市分化”问题，让热门城市房价得以降温，让城市规划更好地服务老百姓，进而缩小城市和老百姓中的贫富差距。

　　最后是购房需求量骤减，存量房源增多，需要时间消化，央行在一次调研中得出结论：我国城镇家庭中超过2套房的家庭占比41.5%，家庭户均1.1套房，眼下城镇住房已足够满足城镇户籍人口居住，在没有大规模棚改拆迁的举动下，购房大军短时间内难以激增，房地产整体也会保持温和的发展速度。

总结

　　综上所述，从今年起乃至以后买房的朋友，应该换一种买房观念了：房子不一定具备增值、保值的传统特征，更应该将房子作为一个消费品来对待，尤其是高层住宅，后期的维护成本、拆迁成本都是我们应该提前思考的问题，换句话说，买房时，尽可能根据家庭情况去消费，毕竟未来年轻人买房可能会更挑剔，我们也无法预知未来是否有新的住房替代高层住宅，总而言之，买房还需量力而行，切莫操之过急。

　　对此，你认为接下来房价会“保持趋势”还是“触底反弹”呢？